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Gesetzmäßigkeiten, Vorschriften & Steuern – Alles wichtige vor dem Start mit Airbnb Arbitrage!

Bevor du beginnst deine Unterkunft auf Airbnb zu vermieten, solltest du dich vorher mit den Gesetzmäßigkeiten im entsprechenden Land auseinandersetzen.

Dazu gehören u.a. Gesetze bzw. Vorschriften, die die Vermietung einschränken können. Aber auch steuerliche Pflichten, die dich als Vermieter einer Unterkunft über Plattformen wie Airbnb betreffen können.
Wir wollen dich in diesem Blogartikel über vieles – was vor allem Deutschland betrifft – aufklären und dich auf das ein oder andere hinweisen bzw. hiermit eine Hilfe darstellen.
Dieser Artikel stellt natürlich keine Rechtsberatung dar. Wenn du auf Airbnb vermieten möchtest bzw. Kurzzeitvermietungen anstrebst, ist es deine Pflicht dich vorher ausgiebig mit allem rechtlichen zu befassen.
Da sich die Gesetzmäßigkeiten auch jederzeit ändern können, kann natürlich keine aktualität garantiert werden. Wir empfehlen daher, dass du dich ebenfalls auch selbst noch durch gute Recherche informierst und im Zweifel Experten, wie einen Anwalt und Steuerberater um Rat bittest.

Airbnb hat auch eigene Hilfeseiten angelegt auf denen es sich lohnt vorbei zu schauen. Wir empfehlen folgende Artikel von Airbnb.de anzuschauen:

“Was ist rechtlich und steuerlich zu beachten, bevor ich Gastgeber werde?”
https://www.airbnb.de/help/article/376/what-legal-and-regulatory-issues-should-i-consider-before-hosting-on-airbnb

“Verantwortungsvolles Gastgeben in Deutschland”
https://www.airbnb.de/help/article/1391/responsible-hosting-in-germany

Die Gesetzgebung – Sind Kurzzeitvermietungen überhaupt erlaubt?

Airbnb schreibt dazu auf ihrem Hilfeartikel “Was ist rechtlich und steuerlich zu beachten, bevor ich Gastgeber werde?” https://www.airbnb.de/help/article/376/what-legal-and-regulatory-issues-should-i-consider-before-hosting-on-airbnb  Stand: 18.03.2019
In einigen Städten gibt es Gesetze, die die kurzzeitige Beherbergung zahlender Gäste einschränken. Diese Gesetze sind oft Teil des Bau- oder Verwaltungsrechts einer Stadt. In vielen Städten musst du dich registrieren, eine Zulassung einholen oder eine Lizenz beantragen, bevor du deine Unterkunft inserieren oder Gäste aufnehmen kannst. Bestimmte Arten der Kurzzeitvermietung könnten ganz verboten sein. Die jeweiligen Kommunalverwaltungen setzen diese Gesetze ganz unterschiedlich durch. Die Strafen können aus Geldbußen oder anderen Maßnahmen bestehen.”

Du solltest dich also bzgl. der örtlichen Gegebenheiten gut informieren, da es in vielen deutschen Städten bspw. auch sog. Zweckentfremdungsverbote gibt, sodass du eben die zuständige Behörde um Erlaubnis für die Untervermietung bitten musst, bevor du dein Inserat auf Airbnb einstellen kannst.
Dies ist aber nicht nur bei deutschen Städten der Fall, in Barcelona gibt es harte Gesetze dazu, in Thailand ist es gesetzlich auch stark eingeschränkt. Wie du siehst, können sogar ganze Länder per Gesetz von Einschränkungen betroffen sein. Informiere dich also gut!

P.S.: Komm doch in unsere FB-Gruppe für mehr Austausch zu dem Thema! Klicke hier!

Die Genehmigung zur Untervermietung vom Vermieter

Wenn du die Gesetzmäßigkeiten in deinem Land bzw. deiner Stadt entsprechend geprüft hast, ist es noch lange nicht erlaubt, auch Untervermietungen in einer gemieteten Wohnung anzubieten. § 540 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sieht vor, dass der Mieter die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung einholen muss.

Die meisten Mietverträge haben in der Regel keine explizite Klausel im Mietvertrag stehen in der sie die Untervermietung erlauben. Du musst dir daher die Einwilligung zur mehrmaligen Untervermietung bei deinem Vermieter – am besten schriftlich – einholen, sollte diese Klausel in deinem Mietvertrag fehlen.

(Quelle: https://www.e-recht24.de/artikel/blog-foren-web20/8103-airbnb-a-co-was-sie-bei-der-vermietung-der-eigenen-wohnung-beachten-muessen.html)
Aber vorsicht: Erlaubt der Vermieter im Mietvertrag die Untervermietung der Wohnung, muss er deshalb noch lange keine tageweise Vermietung an Feriengäste dulden. Das ist wiederum etwas anderes und erfordert deswegen auch eine gesonderte Erlaubnis vom Vermieter. (Quelle: https://www.capital.de/immobilien/worauf-airbnb-vermieter-achten-muessen)

Sollte man die Wohnung ohne die Erlaubnis des Vermieters weiter- bzw. untervermieten können schwerwiegende Konsequenzen drohen, sollte der Vermieter davon Wind bekommen. Im schlimmsten Fall kann der Vermieter den Mietvertrag des Mieters fristlos kündigen.
(Quelle: https://www.e-recht24.de/artikel/blog-foren-web20/8103-airbnb-a-co-was-sie-bei-der-vermietung-der-eigenen-wohnung-beachten-muessen.html)

Es ist sinnvoll, auf ein sicheres Pferd zu setzen und sich die Erlaubnis von Anfang an einzuholen. Wir wollen ja schließlich ein langfristig bestehendes Business aufbauen.
Übrigens haben wir schon einen sehr ausführlichen Artikel zur Vermieterüberzeugung veröffentlicht! Mit diesen 13 Tricks schaffst du es garantiert!

Muss ich Steuern auf meine Airbnb Einkünfte zahlen?

Die erzielten Einnahmen aus der Untervermietung müssen in der Steuererklärung angegeben werden (Anlage V).
Ob Steuern anfallen, hängt allerdings von der persönlichen individuellen Situation ab.
Laut dem Artikel “Rechtliche Fallstricke bei der Vermietung über AirBnB und Co.” von Finanztip.de sollten folgende Punkte grundsätzlich berücksichtigt werden:

Versteuerung des Gewinns, nicht der Einnahmen – Nur weil Sie Geld für die Untervermietung erhalten haben, fällt noch nicht gleich eine Abgabe an. Denn versteuern müssen Sie nur den Gewinn, den Sie erzielt haben. Um den relevanten Überschuss zu ermitteln, müssen Sie den Einnahmen die Ausgaben gegenüberstellen, die Sie für die Untervermietung hatten und die Sie abziehen dürfen. Das kann beispielsweise die anteilige Miete sein, die Sie in dem Zeitraum selbst gezahlt haben. Aber auch Handwerkerleistungen können dazu gehören, wenn Sie im Zusammenhang mit der Untervermietung anfallen.

Steuerliche Grundfreibeträge beachten – Auch wenn Sie durch kurzfristige Vermietungen Gewinn erzielen, müssen Sie darauf nicht zwangsläufig Einkommensteuer bezahlen. Denn generell sind Sie nur steuerpflichtig, wenn Ihr insgesamt zu versteuerndes Einkommen – also Ihr Lohn und sonstige Einnahmen minus alle abzugsfähigen Beträge – über den geltenden Grundfreibeträgen liegt. Für das Jahr 2016 liegt diese Grenze für Singles bei 8.652 Euro und 17.304 Euro bei Verheirateten.

Ergänzung: Für 2019 liegt der Steuerfreibetrag bei 9.168 Euro für Singles und bei 18.336 Euro für Verheiratete.

Freigrenze von 520 Euro – Eigentümer von selbstgenutztem Wohnraum oder eines selbstgenutzten Hauses, die vorübergehend vermieten oder Mieter, die nur einen Teil Ihrer Wohnung untervermieten, profitieren von einer besonderen Freigrenze: Sie dürfen innerhalb eines Kalenderjahres bis 520 Euro Miete einnehmen, ohne dass Sie dies in Ihrer Steuererklärung angeben müssen (R 21.2 Abs. 1 EStR 2008). Allerdings dürfen Sie dann auch keine anteiligen Kosten für die Vermietung in Ihrer Steuererklärung berücksichtigen, um Ihre Einnahmen kleiner zu rechnen.

Keine Gewinnerzielungsabsicht, keine Steuer – Schließlich kann das Finanzamt auch noch zu der Entscheidung kommen, dass es sich bei Ihrem Fall um eine sogenannte Liebhaberei handelt, die steuerlich unberücksichtigt bleibt. Für diese Entscheidung schaut das Finanzamt darauf, ob die Untervermietung eine Tätigkeit ist, die mit Gewinnerzielungsabsicht ausgeübt wird. Sehen die Behörden keine Gewinnerzielungsabsicht, sind die Einnahmen nicht steuerpflichtig, eventuelle Verluste aus der Untervermietung können dann aber auch nicht von anderen Einkünften abgezogen werden.

Fazit: Sie gehen auf Nummer sicher, wenn Sie die Einkünfte aus einer kurzfristigen Untervermietung in Ihrer Steuererklärung angeben und dabei Einnahmen und anteilige Kosten nachvollziehbar darstellen.”

(Quelle: https://www.finanztip.de/untermiete/vermietung-airbnb/)

Unser Fazit

Natürlich gibt es auch bei diesem Geschäftsmodell „Airbnb Arbitrage“ einige rechtliche Vorschriften oder steuerliche Dinge zu beachten. Diese können auch von Land zu Land unterschiedlich sein.

Wie oben schon beschrieben, ist gute Recherche sehr wichtig. Es kann auch hilfreich sein Freunde oder Bekannte um Rat zu bitten.

Sobald man einmal einen Überblick über alles hat, sieht alles auch wieder viel harmloser aus. Lass dich also nicht von solchen Dingen abschrecken, das gehört zu jeder unternehmerischen Tätigkeit dazu.
Empfehlenswert ist es daher auch, gerade wenn du das ganze als Businessmodell betreiben möchtest, dir Standorte zu suchen an denen es keine Regularien gibt, die Untervermietung verbieten oder arg einschränken. Die meisten Orte der Welt sind oder bleiben von solchen Regularien glücklicherweise verschont.

Hast du sonst noch Fragen oder Anregungen? Schreibe uns gerne einen Kommentar!

Adrian & Katharina

Hi, wir sind Katharina und Adrian

Nachdem es uns 2018 mit Hilfe des Abiturs glückte, uns aus den eisigen Kerkern der Schule zu befreien, schauen wir nicht zurück.
Stattdessen kämpfen wir jetzt an der Front Vietnams um ein selbstbestimmtes & ortsunabhängiges Dasein mit Unterstützung von Airbnb und der Idee ein Immobilienbusiness – ohne eigene Immobilien – als Geheimwaffe zum Erfolg einzusetzen!

 

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